8 подводных камней сельской ипотеки от Россельхозбанка в 2023 году – анализируем риски и недостатки

Сегодня детально разберем все основные подводные камни сельской ипотеки от Россельхозбанка в 2023 году. Почему для этого поста мы выбрали именно Россельхозбанк для сравнения? Все очень просто – это основной банк для реализации в России сельской ипотеки в 2023 году, поэтому подводные камни сельской ипотеки от Россельхозбанка будут определять все основные подводные камни программы в общем.

1. Ставку могут поднять

Первый подводный камень сельской ипотеки – это сам факт того, что в любой момент льготную ставку могут поднять при определенных условиях.

Ставка по сельской ипотеке субсидируется государством. Оно ежегодно выделяет определенный бюджет на компенсацию банкам недополученного дохода. Разницу между рыночной ставкой и льготной в 3% оплачивает правительство. Если деньги на компенсацию процентной ставки исчерпаны в текущем году или их недостаточно, то банк имеет полное право поднять процент по действующему договору.

Прежде чем оформлять сельскую ипотеку в 2023 году, нужно обязательно учесть этот подводный камень. Процентную ставку по закону могут поднять до ставки ЦБ на момент подписания кредитного договора + текущий процент.

Артем Васюкович

Ипотечный брокер

Так, если на момент оформления льготной ипотеки под 3% ключевая ставка в Центральном Банке РФ была 9%, то итоговая ставка по договору поднимается до 12% (9+3=12). Получается, если взять 3 млн на 20 лет с ежемесячным платежом 16 638, то при повышении ставки платеж увеличивается до 33 тысяч. Почувствуйте разницу.

Все причины, почему могут поднять ставку по действующей сельской ипотеке в 2023 году, мы описали здесь.

2. Банки

Второй подводный камень – банки. Выдавать сельскую ипотеку могут лишь специально аккредитованные для этого банки. Всего их больше десяти, но по факту работает только Россельхозбанк и то не всегда, а пока есть лимиты.

Полный список аккредитованных Минсельхозом банков по сельской ипотеке в 2023 году:

Россельхозбанк – крайне тяжелый банк. Получить решение для определенных категорий клиентов практически невозможно. Получается, что если по заявке приходит отказ, то нужно ставить крест для себя на льготной ипотеке.

Артем Васюкович

Ипотечный брокер

Важно! Если вы решили построить дом, то это можно сделать по другим льготным программам от государства: ипотеке на новостройки, семейной и дальневосточной. Там ставки могут быть даже ниже, чем по сельской. Обращайтесь, если нужна будет помощь с этим. Задавайте вопросы в комментариях.

3. Лимиты

Третий подводный камень – маленькие лимиты. К двум вышеперечисленным подводным камням стоит добавить еще один – это маленькие лимиты на реализацию программы. Мало того что нужно поймать тот момент, когда государство выделит деньги, и они дойдут до конкретного банка, чтобы подать заявку, так они в самый неподходящий момент могут закончиться.

Множество сделок просто сорвалось в самый последний момент из-за отсутствия средств в Минсельхозе, а это дополнительные расходы на штрафы и пени по договору и т.д. Да и просто многие продавцы отказываются от сделок по сельской ипотеке из-за таких рисков или повышают цену.

4. Сельские населенные пункты

Четвертый подводный камень – сельские населенные пункты и агломерации. Приобрести недвижимость по сельской ипотеке в 2023 году можно только в определенных сельских населенных пунктах и агломерациях до 30000 человек. Список таких населенных пунктов определяют местные органы власти. Вне границ данных поселений приобрести или построить недвижимость нельзя.

Часто потенциальные заемщики жалуются, что нужного им населенного пункта нет в списке. Из программы полностью исключены Москва, Санкт-Петербург и Московская область. Посмотреть нужный вам регион можно тут.

5. Требования к объекту недвижимости

Пятый подводный камень – жесткие требования к приобретаемому жилью. Программой установлены основные требования к приобретаемой недвижимости.

В частности по закону, по сельской ипотеке в 2023 году можно приобрести:

• Квартиру в многоквартирном доме не выше пяти этажей.
• Готовый дом с земельным участком по ДКП.
• Строящуюся недвижимость по ДДУ.
• Строительство или завершение строительства жилого дома на собственном участке земли.
• Приобретение участка земли с последующим строительством на нем индивидуального жилого дома.

При этом недвижимость должна соответствовать определенным требованиям, а именно:

• Дом должен быть подключен ко всем инженерным коммуникациям (автономным или централизованным).
• Должны быть соблюдены требования к минимальной норме жилой площади для каждого члена семьи.
• Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания.

Посмотреть все требования к недвижимости по сельской ипотеке от Россельхозбанка можно тут.

При этих жестких требованиях банки дополнительно устанавливают свои ограничения. Так большой проблемой для потенциальных заемщиков по сельской ипотеке в 2023 году стало требование Россельхозбанка и других активных банков к возрасту готового дома.

Мало того что в 2023 году квартиру по сельской ипотеке купить в Россельхозбанке нельзя, так и еще дом можно приобрести только при условии, что ему не более пяти лет или трех лет, если продавец юридическое лицо. Официально в законе таких требований нет. Возможно, они скоро появятся, но пока действует такое негласное правило для всех банков.

Артем Васюкович

Ипотечный брокер

Фактически в сельской глубинке домов младше пяти лет просто нет. Получается, что на бумаге льготная ипотека под 3% для сельских жителей в 2023 году есть, но взять по ней нечего. Нужно только строиться. И тут мы переходим к следующему подводному камню.

6. Подрядчики и застройщики

Шестой подводный камень – подрядчики и застройщики. По закону самостоятельно строить дом по сельской ипотеке в 2023 году нельзя. Нужно привлекать к строительству специальную компанию. Фирма должна быть аккредитована в банке и соответствовать определенным требованиям, а также обязана построить дом за 24 месяца. Иначе будет повышение ставки.

Посмотреть список застройщиков и требования Россельхозбанка к подрядчикам для строительства по сельской ипотеке в 2023 году можно здесь.

Кроме того что требования эти довольно жесткие и не в каждом регионе найдутся способные пройти аккредитацию Россельхозбанка компании, так они еще задирают цены на свои услуги, что с учетом маленькой суммы кредита по сельской ипотеке делает мечту о собственном доме в сельской местности практически неосуществимой.

В 2023 году были внесены изменения в законодательство. Сейчас по льготной ипотеке на новостройки и по семейной ипотеке уже можно строить дом своими силами (хозспособом) без привлечения подрядчиков по договору подряда. Такие заявки уже принимает Сбербанк и Дом.РФ. по сельской ипотеке такая опция пока отсутствует. Возможно, причина опять в Россельхозбанке.

7. Маленькая сумма

Седьмой подводный камень – денег недостаточно. По условиям сельской ипотеки максимальная сумма кредита в 2023 году составляет 3 млн рублей для регионов и 5 млн для приобретения недвижимости  в Ленинградской области, Ямало-Ненецком АО и во всех субъектах Дальневосточного федерального округа.

Если учесть, что в регионе строительство нормального дома обойдется в 7-10 млн минимум, то для кого, спрашивается, эта льготная программа, если дешевое готовое жилье в сельской местности не купить, а строить дорого? Нужно вносить большой первый взнос, которого у людей просто нет, а на 3 млн много не настроишь. Тогда лучше брать ипотеку с господдержкой, но там и ставка 6-7%.

Артем Васюкович

Ипотечный брокер

Правда есть небольшой лайфхак. В Россельхозбанке по сельской ипотеке можно взять сумму в два раза больше заявленной, если приобретается один объект недвижимости супругами в официальном браке. На каждого из них можно получить 3-5 млн соответственно. Тогда уже можно что-то купить  или построить на эти деньги.

8. Прописка

Восьмой подводный камень – обязательная прописка в новом жилье. Основная цель сельской ипотеки улучшить качество жизни сельских жителей и привлечь туда новых людей. Для этого и действует привлекательная ставка в 3 процента. По этой причине в условия программы был добавлен пункт про прописку.

Заемщик обязан спустя 180 после оформления права собственности прописаться в новом жилье со всеми вытекающими из этого последствиями. При этом, если не выполнить данное требование, то ставка будет увеличена на ставку ЦБ на момент подписания договора. Готовы ли вы к этому?

Артем Васюкович

Ипотечный брокер

Вот мы разобрали 8 основных подводных камней сельской ипотеки от Россельхозбанка в 2023 году. Программа очень непростая. В ней есть куча нюансов и рисков, поэтому нужно десять раз подумать, прежде чем её оформлять. Есть более простые программы льготного кредитования, пусть и с чуть повышенной ставкой.

Обращайтесь с вопросами и за помощью с ипотекой. Обязательно поможем. Работаем по всей России даже в самых сложных случаях. Будем благодарны за репост. Оценку поста и комментарии. Обязательно подпишитесь на наш телеграмм. Там все актуальные новости.